تنظیم طرح توجیهی شهرداری از جمله مواردی است که از اهمیت بسیار زیادی به ویژه در حوزه شهرسازی برخوردار است. این طرحها که عموماً در جهت اعمال تغییراتی نوین بر طرحهای مصوّب تفصیلی در کمیسیونهای خاص از جمله کمیسیون ماده 5 مطرح میگردند، مورد توجه ویژهی نهادهای شهرداری قرار دارند.
مفهوم طرح توجیهی و اهمیت آن برای شهروندان
آشنایی با ضرورت تنظیم طرح توجیهی نیازمند داشتن فهمی عمیق از مفهوم این طرح است. یک طرح توجیهی شهرسازی به رشد و توسعه فضای شهری کمک میکند. ماهیت این طرحها، اعمال هرگونه تغییر بر اراضی موجود در حوزههای شهری است که منجر به سازندگی و ارتقای هر چه بهتر فضای شهر میگردد.
اهمیت تنظیم طرح توجیهی در امکاناتی است که برای شهروندان آن شهر، چه مالکان اراضی و زمینهای شهری و چه مردمان عادی، به ارمغان میآورد. در سایه این طرح، اهدافی چون پوششدهی پهنه شهری با امکانات رفاهی، امکانات ورزشی، مسکونی، تجاری و … محقق میگردند که از جمله آنها میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
- مراکز تفریحی و جاذبههای گردشگری مصنوعی چون شهربازی، سینما، سالنهای ورزشی، پارکها، استخرها، مراکز خرید و … احداث شده و به بهرهبرداری میرسند.
- تراکم ساختمانهای مسکونی افزایش مییابد تا افراد بیشتری صاحب مسکن شوند.
- در برخی موارد به مالکان و سرمایهگذاران اجازه تغییر کاربری داده میشود تا از زمین و یا ملک خود در راستای بهترین بهرهوری استفاده کنند.
- همچنین، در اکثر موارد صاحبان اراضی کشاورزی را از تغییر کاربری زمین کشاورزی به سایر کاربریها منع میکند تا امنیت غذایی افراد جامعه به خطر نیفتد.
مفهوم طرح توجیهی در شهرسازی و اهمیت آن برای شهرداری
به طور کلی، هر طرحی که با عنوان طرح امکان سنجی شهرسازی در کمیسیون ماده 5 مطرح شود و به تصویب اعضای این کمیسیون برسد، طرح توجیهی نامیده میشود. این طرحها پیش از ارائه به کمیسیون، بایستی مورد قبول شهرداری واقع گردند. به عبارتی دیگر، هر اقدام جدید برای احداث ایستگاههای مترو، افزایش تراکم ساختمان سه طبقه به پنج طبقه و … نیازمند اخذ مجوز از نهاد شهرداری است.
ضرورت تنظیم طرح توجیهی برای شهرداری، در سودآوری پروژهها برای این نهاد اجرایی است. شهرداری، سازمانی غیر دولتی و یک نهاد اجرایی محلی است که با ریاست شهردار به مدیریت هر چه بهتر منابع شهری میپردازد. این نهاد در راستای تحقق اهداف بسیار وسیعی تاسیس شده است. از جمله وظایف شهرداری شامل وظایف خدماتی همچون پاکیزه نگهداشتن شهر و جمعآوری زبالههای شهری، وظایف رفاهی از قبیل ساخت فضاهای سبز، وظایف مدیریتی چون تنظیم و دریافت عوارض شهری و از همه مهمتر وظایف عمرانی از جمله احداث خیابانها و نیز صدور مجوز به مالکان اراضی برای انجام ساختوساز است.
در زمینه ساختوساز و اجرای پروژههای عمرانی مختلف، شهرداری به سرمایهگذاران و صاحبان املاک کمک میکند تا پروژههای مورد نظرشان را به مرحله اجرا برسانند. شهرداری این پروژهها را از نظر مفیدبودنشان برای کمک به توسعه فضای کلی شهر بررسی میکند. با این حال، مسالهی اقتصادیبودن اجرای طرحها نیز حتماً مورد توجه قرار میگیرد. چرا که شهرداری با دریافت عوارض، مالیات و موارد این چنینی در انجام این طرحها شریک به حساب میآید و به نوعی در سودآوری پروژهها سهیم است. از همین رو، طرحهای توجیهی دریافتی را قبل از ارسال به کمیسیون ماده 5 در قالب طرح توجیهی کمیسیون ماده 5، از جنبههای مختلف مورد بررسی قرار میدهد.
تنظیم طرح توجیهی چه مواردی را در بر می گیرد؟
در تنظیم طرح توجیهی موارد مختلفی مورد توجه قرار میگیرند. سرمایهگذاران عموماً برای تغییر کاربری مراکز مسکونی به تجاری، تغییر کاربری کشاورزی به مسکونی، کشاورزی به تجاری، مسکونی به آموزشی و موارد مشابه، افزایش تراکم ساختمان همچون افزایش تعداد طبقات یک ساختمان سه طبقه به هفت طبقه و به طور کلی اعمال هر گونه تغییر در پهنه شهری، نیازمند اخذ مجوز و تاییدیه از سوی نهاد شهرداری هستند. همچنین، سرمایهگذاری در طرحهای مرتبط با مدیریت پسماند شهری از جمله تفکیک، بازیافت و در نهایت امر تولید پسماندهای آلی از زبالهها نیز امکانپذیر است. با این حال، انجام چنین پروژههایی در وهله اول نیازمند تنظیم طرح توجیهی و سپس ارائه آن به نهاد شهرداری است.
مالکان اراضی برای انجام پروژههای اقتصادی خود در حوزه عمومی سطح شهر نیاز دارند تا پس از تنظیم طرح توجیهی برای اعمال تغییرات بر زمینهایشان، طرح را تسلیم شهرداری نمایند. از آن جائی که انجام این طرحها برای شهرداری منافع مالی را در بر دارد، ابتدا شهرداری توجیهپذیر بودن پروژهها را از نظر اقتصادی مورد بررسی قرار میدهد. در قدم بعدی در صورت حصول اطمینان از امکانپذیر بودن انجام طرح بر مبنای قوانین و ضوابط مندرج در طرح تفصیلی، طرح را برای بررسیهای بیشتر و تصمیمگیری نهایی به کمیسیون ماده 5 ارسال میکند. در صورت تصویب نهایی کمیسیون نیز طرح به مرحله اجرا در میآید. آن چه که مسلم است مشارکت شهرداری در تخصیص مجوز به سرمایهگذاری بر پروژههای سودآور است.
ضرورت تنظیم طرح توجیهی
نحوه تنظیم طرح توجیهی برای ارائه به شهرداری
در ابتدا لازم است تا مالکین و سرمایهگذاران به تنظیم طرح توجیهی مناسب بپردازند. در قدم بعدی باید طرحهای امکانسنجی نگاشتهشده به شهرداری ارائه شوند. در صورت موافقت اولیه این نهاد، طرح به کمیسیون ماده 5 ارائه میگردد. آن چه که حائز اهمیت است ارائه طرح توجیهی به شهرداری نیست بلکه، نحوه تنظیم اصولی و درست این طرح است. چرا که ارائه یک طرح نامناسب منجر به رد و عدم تصویب آن چه در شهرداری و چه از سوی کمیسیون ماده 5 میگردد. چاره این کار کمک گرفتن از مهندسان مشاور شهرسازی است.
تنظیم طرح توجیهی با کیفیت جهت ارائه به شهرداری و کمیسیون ماده 5
برای تنظیم طرح توجیهی با کیفیت و مناسب باید از افراد متخصص در این زمینه کمک گرفت. مهندسین مشاور شهرسازی متخصصانی هستند که با داشتن تجربههای فراوان و چندین ساله در زمینه نگارش طرحهای توجیهی میتوانند احتمال مصوبشدن یک طرح را افزایش دهند. مشورت گرفتن از این افراد به چند دلیل حائز اهمیت است. اول از همه، اساساً کار مهندسین مشاور ارائه چنین خدماتی به صاحبان املاک است؛ همان طور که پزشک به درمان بیماران میپردازد. ثانیاً این افراد اجازه حضور در کمیسیون ماده 5 را برای انجام دفاعیات لازم از طرحهای مربوطه دارند. از این رو، با چالشها و نقطه نظرات اعضای کمیسیون برای تصویب و یا رد پروژهها به خوبی آشنا هستند. در نتیجه، میتوانند مشاور و راهنمای خوبی برای پروژهها و طرحهای توجیهی شما باشند.
به نظر میرسد که در حوزه نگارش طرحهای توجیهی، مهندسین مجموعهی هفت شهر آریا انتخاب بسیار مناسبی باشند. چرا که اعضای این تیم سابقهی تقریباً بیست ساله در زمینه ارائه طرحهای مختلف از جمله طرحهای توجیهی مالکان و سرمایهگذاران به کمیسیون ماده 5 را دارا هستند. از این رو، میتوانند یک طرح توجیهی با کیفیت را به نگارش در آورند.